Fastighetsmäklarinspektionen Sverige Beskrivning av ärendet: Varning har getts fastighetsmäklare för sen anmaning till besiktningskontroll gällande köp av bostadsrätt. Att anmaning till besiktningskontroll skall ske i god tid, ex 1 vecka innan kontraktsskrivning, är ej praktiskt genomförbar då kontraktsskrivning vanligen muntligt villkoras inom ett dygn av både köpare och säljare. Orsaken är att om tid förflyter försvinner köpare till annat s.k. objekt. Likaså försvinner säljare till annan köpare som är villiga att underteckna avtal inom kortare period. Fastighetsmäklarinspektionens tillämpning av generalklausulen i 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) tillämpas från fall till fall och kan ändra sig från tid till annan. Tillämpningen blir därigenom ej förutsebar för fastighetsmäklaren. Enligt generalklausulen i 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Inom ramen för god fastighetsmäklarsed är det uppdragsgivarens, oftast säljarens, ekonomiska intressen som mäklaren särskilt ska ta hänsyn till. Myndigheten tillämpar paragrafen i lagstiftningen oförutsebart. Fastighetsmäklaren förlitar sig på säljarens information om objektet, bostadsrättsförvaltarens s.k. mäklarbild, samt föreningens senaste årsredovisning vars innehåll ibland är 19 månader gammal. Annan information från exempelvis företrädare för bostadsrättsförening är ej bindande och därmed ej tillförlitlig. En muntlig utfästelse från bostadsrättsrepresentant kan ändra sig från dag till dag och från person till person beroende på vem personen riktar sig till. Det finns tre typer av sanktioner som Fastighetsmäklarinspektionen tillämpar. Erinran, varning samt avregistrering, dvs yrkesförbud. Det saknas möjlighet att få bindande förhandsbesked från Fastighetsmäklarinspektionen gällande frågor i enskilda fall. Endast svepande besked och hänvisning till god fastighetsmäklarsed sker av frågor i gränslandet för myndighetens tolkningsföreträde. Exempel på brister finns i formuleringar i tvingande handlingar levererade via Sveriges största dokumentleverantör till Fastighetsmäklare, Vitec Nya formuleringar sker genom erinran, varning samt avregistreringar av mäklare i -Köpeavtal -Objektsbeskrivningar -Journalanteckningar ej genom förhandsbesked och öppen dialog via transparant kommunikation. Viktiga frågor är med orsak av denna skrivelse: - Budgivningsnivåer för det s.k. "Lockprisbrottet" som kan föranleda yrkesförbud genom avregistrering - Tillåten innehavtid samt tillåten reavinstnivå vid mäklarnas egna köp och försäljningar av fastigheter och bostadsrätter. Detta för att undvika brott mot "Handelsförbudet". - Medverkan till kortsiktig spekulation. Det finns mängder med köpare och säljare som har kortsiktiga motiv vid fastighets- och bostadsrättsförvärv. Oklarheter finns vid medverkan till dessa kortsiktiga transaktioner. Förhandsbesked behövs i hur fastighetsmäklare skall behandla välkända köpare och säljare med kortsiktiga motiv. Detta för att fastighetsmäklaren skall undvika sanktion för medverkan till "spekulation". Ref https://www.dagensjuridik.se/nyheter/fastighetsmaklare-varnas-efter-felaktiga-lagenhetsbeskrivningar/ https://www.direktbostad.se/aktuellt

4:e våningen var ej högst upp i byggnaden. Vindarna var ombyggda till bostäder. Varning meddelad. Tror faktiskt mäklaren ej gjorde felet medvetet, men vem vet? Läs reportaget via länken. Väldigt låga krav ställs på informationen mäklarna får via föreningens senaste årsredovisning samt via den mäklarbild som presenteras via förvaltaren. God mäklarsed tillämpas från fall till fall och kan ändra sig från tid till annan. Svårt att göra alla rätt då. Mäklaren i fallet anmanade ej heller köparen att genomföra en besiktningskontroll i god tid. Här kan det uppstå problem med att genomföra kontraktsskrivning för snabbt. Myndigheterna verkar vilja att anmaning till besiktningskontrollen skall göras i god tid innan kontraktsskrivningen. Kanske en vecka innan. Rättsfallet är vägledande då det avkunnats i Förvaltningsrätten. Tror faktiskt att alla Sveriges mäklare får en varning för något vid genomgång. Det behövs en ny dagordning för vad som är viktiga frågor via våra mäklarförbund. Det funkar ej att svepa med God mäklarsed om 100% av alla mäklare ådrar sig en varning för något. Effekten uteblir om alla erinras, varnas och avregistreras för händelser som ingår i köparens och säljarens skyldigheter.

Klicka på länken. Min vadhållning med mina läsare är att Toppmäklarens licens dras in. Mäklaren kommer inte ha en chans när drevet går vidare. Sammantaget kommer det bli ställt utom allt rimligt tvivel att mäklaren brutit mot god fastighetsmäklarsed. Denna sed innebär att hen i allt skall iaktta oskrivna regler. Dvs de oskrivna regler som föranleder folkets missnöje pga. sina oklarheter. FMI äger tolkningsföreträdet till den lag vi mäklare skall följa. Köparna, säljarna, brf-representanterna samt toppmäklaren i SVTs reportage begärde ej att en OBEKO i god tid skulle införskaffas. Alla duckade. Alla vill ha den fast i efterhand när allt är för sent. OBEKO - Obligatorisk besiktningskontroll bör införas i god tid innan kontraktsskrivning sker. se www.obeko.se, Spännande fortsättning följer.:. Texten innehåller reklam för mitt företag.

Svt rapporterar om mäklare som gjort sig skyldig till Lockpris-brottet. Allt har sig grund i oskriven god mäklarsed. Ändamålet helgar medlen. Hårda straff gäller för dig som godkänner säljarens önskemål om att manipulera prissättningen i marknadsföringen. Det blir jobbigt för en del mäklare. Vissa mäklare som planerar avregistrera sig kommer att fortsätta. De kommer att fungera som s.k. "målvaktsmäklare". Möjligen kan prismanipulation stävjas med sanktionsavgifter för detta brott. Tänk om Fastighetsmäklarinspektionen kunde förstå att de måste införa budgivningsnivåer som gör att mäklaren måste ta bort objektet från annonsering om högsta budet avviker mer än 15% uppåt. Chockpriser är fortfarande tillåtet. Chockprisdebatten borde kunna börja nu. Vad sägs om en mäklare som sätter för högt pris. Säljaren lider en enorm skada här. Kanske våra mäklarförsäkringar kan täcka förluster för säljarna. Vem vet? Lockpris är i vart fall nu ett så pass allvarligt brott att yrkesförbud är en tillämplig vedergällning från Svenska staten. Se upp FMI är ute efter din registrering. Nivån för god mäklarsed ändras regelmässigt så att antalet varnade och avregistrerade mäklare blir det antal som FMI önskar. Justieombundsmannen borde ta sig en titt på begreppet god mäklarsed och FMI:s tolkningsföreträde i frågor kring denna goda sed. Förutsebarhetsrekvisitet i lagstiftningen är enligt min mening borttaget vad gäller tolkningen av god fastighetsmäklarsed. Att fastighetsmäklaren i 100% av allt i universum skall iaktta oskriven god fastighetsmäklarsed blir omöjligt i förlängningen. Detta sker utan att myndigheten FMI tvingas ge förhandsbesked i enskilda frågor. Känner gatans lagar styra. FMI hejar på och uppmanar allmänheten att skicka skrivelser om alla bud som överstiger gissningsvis 15% av säljarens utgångspris. Ingen tycker synd om mäklare och advokater. Kom osökt att tänka på en gammal frågevits om vad som skiljer en av bil överkörd mäklare från en överkörd vanlig människa. Svaret är; - Det saknas bromsspår framför den överkörde mäklaren. Hörde den första gången för 35 år sen. Den gången handlade det om advokater.

Det är med sorg jag tolkar artikelns ordalydelse. Nu riskerar du som arbetar som fastighetsmäklare yrkesförbud pga. av att FMI ej fastställt glasklara budgivningsnivåer gällande den prissättning av de bostadsrätter och fastigheter du marknadsför. Innebörden av lockpris fastställs från fall till fall och kan säkert ändra sig från tid till annan. Jag har tidigare försökt förmå myndigheten att fastställa hur stor avvikelse från ursprungspriset som behövs för att detta brott skall betraktas vara så pass allvarligt att en varning kan komma i fråga. Historiskt har det aldrig tidigare skett en avregistrering pga. s.k. lockpris. Det myndigheten inte ser är att obskyra anmälningssugna aktörer på bostadsmarknaden nu äger mäklarna. Tidigare rättsfall säger att mäklaren i allt skall iaktta god mäklarsed genom att agera opartiskt. Detta skall ske i allt utom prissättningen. Att hindra en säljare att sätta ett medvetet lågt pris i syfte att skapa en auktion är att i högsta grad lägga sig i prissättningen. Vissa uppdragsgivare kan ej vänta och hoppas på att kunderna skall komma pga. att bostadsrätten är till salu. Säkrast för dessa kunder är att sätta ett lockpris och skapa en auktion. Detta är lagligt för säljaren men definitivt fel från den kanske svältfödde mäklaren som inte sålt något på länge. En väg att gå är att vid hetsig budgivning med stor avvikelse pausa marknadsföringen och ta bort objektet från marknaden. Hade det funnits en öppen kanal till Fastighetsmäklarinspektionen så hade förhandsbesked kunnat ges via email. Jag är bedrövad över hur enkla saker kan bli så svåra.

Årsredovisningen i din Brf är den enda handlingen där styrelsen verkligen undertecknar med sina namn och med sitt ansvar. Så långt är allt ok. Låt oss säga att din Brf har ett brutet räkenskapsår per den 31 augusti 2020. Stor lånefinansierad renovering skall planeras att genomföras. Denna renovering kommer att påverka de långfristiga lånen i föreningens nästkommande bokslut. Vi gissar att lånen skall komma att tredubblas som i fallet med Brf Ida i Malmö. Styrelsen, revisorn och banken känner till föreningens planer. Då är det fullt tillåtet att ej nämna dessa planer i årsredovisningen per den 31 augusti 2020. Planerna att låna stora belopp hemlighålls i årsredovisningen per den 31 augusti 2020. Lån kommer ej tas upp förrän någon månad in på nästa bokslutsperiod låt oss säga den 31 september 2020. Vips så förfogar föreningen över massor med pengar utan att föreningens medlemmar vet något om detta. Inte förrän i bokslutet per den 31 augusti 2021 får föreningens medlemmar vetskap om den genomförda upplåningen. Då tänker normala människor att detta är OK. 12 månader senare så får medlemmarna vetskap om att föreningen tredubblat sina långfristiga lån. NEJ. Detta stämmer inte. Lägg till ytterligare 7 månader som din förening har på sig att iordningsställa bokslutet per den 31 augusti 2021. 12+7 månader, dvs 19 månader, gör att medlemmarna först får vetskap den 31 mars 2022. Då först kommer informationen till medlemmarna. Vi har här en period när styrelsen känner till de nya lånen. Nya medlemmar får inget veta. Mäklarna får inget veta. Bankerna som belånar bostadsrätterna får inget veta. I fallet med Brf Ida Malmö bemödade jag mig med att kontakta åklagaren som utredde fallet med de försvunna 250 000 000 kronorna. Myndigheten valde att inte se upplåningen som skett, utan medlemmarnas vetskap, som ett bedrägeri eller som en brottslig handling. Nu har jag precis beskrivit ett lagligt bedrägeri. Jag är fastighetsmäklare. Lagstiftningen är sådan att jag måste informera mina kunder om 100% av allt som jag känner till om bostadsrättsföreningarna jag mäklar bostadsrätter i. Man håller just nu på med att revidera bostadsrättslagen. Polisen ansåg inte det jag just beskrivit vara olagligt. Regelverket underlättade enligt min mening bedrägeriet i Brf Ida i Malmö. Min förhoppning är att dessa rader läses av den eller de som just nu tillverkar Lex Ida. Att hänvisa till sifforna i en årsredovisning till en bostadsrättsförening är som att hänvisa till gamla siffror i en gammal tidning som i värsta fall kan vara 19 månader gammal.