För ca 12 år sedan skrev jag och min kollega på mäklarprogrammet i Malmö en uppsats som handlade om hur man enkelt kunde gradera bostadsrättsföreningar med hjälp av skuldkvotsberäkning. Vi fick med viss kritik godkänt på uppsatsen. Opponenten menade att man ej med säkerhet kunde hitta oäkta föreningar med hjälp av vårt innovativa nyckeltal; LA-värdet. Lån/avgiften. Det var kanske inte så konstigt. Ingen annan ville tala om detta nyckeltal. Det fanns helt enkelt ingen litteratur i ämnet. 2019 skriver Avanzas skribent vikten av att använda detta nyckeltal vid bedömning av bostadsrättsföreningar. Känns skönt att ett paradigmskifte håller på att ske. Kanske vi inom snar framtid slipper höra orden att "Vår förenings ekonomi är god" likt vad den gamle Socialdemokraten Per Albin Hansson ständiga uttalande, under krigsåren 1939 - 1945. Han yttrade ständigt att "Vår beredskap är god". Kanske vi i framtiden får vi ta del av Bostadsrättsföreningarnas prognostiserade skuldkvot som främsta bedömningsgrund vid koll av desamma. Läs mer via länken.

Efter regn kommer solsken. Det behövs ibland en kris för att en förändring skall kunna ske. Vi ger Brf Ida betyg 3 gällande information och transparens. Det är det högsta betyget som delats ut hittills. Enda tillförlitliga kanalen köpare av bostadsrätter har är föreningens senaste årsredovisning. I föreningens årsredovisning från 2018 prognostiserar föreningen sina kommande långfristiga lån och månadsavgifter. Det är mer än någon annan bostadsrättsförening i Malmö gjort utifrån vad jag känner till. Hör gärna av er om ni genomför samma i er förening. För att kunna få 5 poäng måste din förening vidareförmedla specialregler, tillhandahålla skriftlig dokumentation över installationsintyg i din förenings bostadsrätter, via förvaltaren, samt utse en neutral konsumentkontakt. Det är en lång väg att vandra... Den sista blir jobbig.

Äntligen fått besked. Jo, hos vissa föreningar i Malmö finns det, för köparen, dolda besiktningsprotokoll. Felen i bostadsrätterna graderas genom A-B-C. A-FEL är den värsta varianten. Då kan föreningen hota med handräckning via Kronofogden om fel ej åtgärdas inom viss tid. Exempel finns då någon entreprenör snabbt viftat med offert på ombyggnad av badrum i 100.000 kronors klassen. Det behöver inte röra som en akut läcka för att A-FEL skall ges i besiktningsprotokollet. Fastighetsmäklare med fullmakt har svårigheter att få ut protokollet. Det är således endast säljaren som kan prestera detta dokument. Om denne vill undanhålla detta protokoll är detta fullt möjligt. Allt är sekretessbelagt för intresserade kunder och presumtiva köpare. Det är helt och hållet via min egen erfarenhet. Vill ej utpeka någon särskild förening. Sekretessregler kan förändras från fall till fall och från tid till annan beroende på vem som frågar. ___________________________________________________________________________________________________________________________ Här kan det vara lönt för köparen att företa sin undersökningsplikt genom att köpa en besiktningskontroll där förteckning, över de dokument finns, som säljaren vill visa. Ett undanhållet protokoll med A-B-C-FEL kan betraktas vara ett dolt fel om säljaren inte känt till protokollets existens.

Det åligger mäklaren att i god tid innan kontraktsskrivning anmana köparen att utöva sin undersökningsplikt och obligatoriska besiktningskontroll. På flera ställen i standardiserade överlåtelseavtal anmanas köparen att både indirekt och direkt undersöka bostadsrättens skick. Allt för att undvika problem i efterhand. Vid besiktningskontrollen dyker det upp vilka intyg och kvittenser som säljaren vill uppge. Denna besiktningskontroll bör för trovärdighetens skull var genomförd innan mäklaren påbörjar sin marknadsföring. Görs ej denna innan ligger det på den framtida köparen att efterfråga denna kontroll innan kontraktsskrivning. Diskussion kan ske om vem som skall bekosta denna kontroll. Säljaren vill sällan framhålla att besiktningskontroll ej genomförts. Köparen åberopar denna kontroll ofta för sent i samband med föreningens tillsyn. Mäklaren skall som i tidigare artiklar beskrivits i god tid anmana köparen att genomföra denna kontroll. Intresse hos bostadsrättsföreningarna borde finnas här att få en kopia av denna kontroll i samband med att överlåtelseavtal skickas till bostadsrättsföreningen. Mäklarna och bostadsrättsföreningarna borde se vinningen av att besiktningskontrollen blir genomförd i god tid.

Det blir en kvalitetsvisning på söndag. Min kund har visat lånelöfte. De har gett ett bra indikationsbud. Identifierat sig. Accepterat skick, planskiss samt föreningsvillkor. Det känns kul att visa lägenheten för dem. Min uppdragsgivare vill att jag kvalitetssäkrar visningen. Fått direktivet - inga anonyma visningar - inga onödiga städningar för kunder som bara vill titta och så får det bli.

Välj mellan Kvalitetsvisningar och Kvantitetsvisningar ___________________________________________________________________________________________________________________________ Alternativ 1. Kvalitetsvisningar sker genom att köparen först besöker mäklarens kontor, innan visning av bostadsrätten, för genomgång av den framtida bostadsrättsaffären. Samtalsämnen: ___________________________________________________________________________________________________________________________ - betalningsförmåga - identifikation av kund - inflyttningsdatum - kvalitetskrav på inredning och detaljer - förhandsbud eller indikationsbud ___________________________________________________________________________________________________________________________ Alternativ 2: Kvantitetsvisningar sker genom att din lägenhet visas utan begränsning via s.k. Öppet hus. Ämnen: ___________________________________________________________________________________________________________________________ - svår kontroll av betalningsförmåga - inget lånelöfte - ingen identifikation - anonyma och dolda bud - svår kontroll av verkligt intresse - annat intresse än att förvärva bostadsrätten